Bao nhiêu năm lương mới mua nổi một căn nhà ở đô thị

Có một lời khuyên được lặp lại nhiều đến mức nghe như chân lý: cứ chăm chỉ làm việc, tiết kiệm đều đặn, rồi sẽ mua được nhà. Lời khuyên ấy không sai về đạo đức. Nhưng nó có thể sai về toán.

Đặt một phép tính rất thô lên bàn

Thử đặt một phép tính rất thô lên bàn. Một căn hộ 70 m2 ở đô thị lớn, nếu lấy mức giá 60 triệu đồng/m2, đã là 4,2 tỷ đồng. Nếu giá lên 75 triệu đồng/m2, căn hộ ấy thành 5,25 tỷ đồng. Đây không phải phân khúc xa xỉ kiểu biệt thự ven sông. Đây là một căn hộ vừa đủ cho một gia đình trẻ có một, hai con.

Ở phía thu nhập, giả sử một hộ gia đình có hai người đi làm, mỗi người thu nhập 12 triệu đồng/tháng. Tổng thu nhập là 24 triệu/tháng, tức 288 triệu/năm. Nếu không ăn, không thuê nhà, không nuôi con, không gửi tiền về quê, không ốm đau và không tiêu bất cứ đồng nào, gia đình đó cần khoảng 15 năm để mua căn hộ 4,2 tỷ. Với căn 5,25 tỷ, con số là hơn 18 năm.

Cần nói rõ: mọi con số trong phép tính này đều là giả định để minh họa, không phải mức giá hay mức lương chính thức của riêng thành phố nào. Nhưng chính vì nó thô, nó mới cho thấy độ dốc của bài toán ngay cả trong điều kiện lý tưởng nhất.

Con số ấy đổi thế nào khi đưa về đời thật

Nhưng đời thật không hoạt động như vậy. Nếu gia đình tiết kiệm được 30% thu nhập, tức khoảng 86 triệu đồng/năm, thời gian để chạm mốc 4,2 tỷ sẽ gần 49 năm. Nếu tiết kiệm được 40%, vẫn là hơn 36 năm. Trong lúc đó, giá nhà không đứng yên.

Hãy nhìn con số 49 năm ấy dưới một góc khác. Một người bắt đầu đi làm năm 24 tuổi, giữ nguyên mức tiết kiệm 30%, sẽ chạm tới căn hộ giả định đó ở tuổi 73 — nghĩa là sau khi đã nghỉ hưu hơn mười năm. Với mức tiết kiệm 40%, người ấy tới đích ở tuổi 60, đúng lúc rời thị trường lao động.

Và tiết kiệm 30% thu nhập không phải chuyện dễ dàng gì. Với hộ hai người thu nhập 24 triệu, tiết kiệm 30% nghĩa là cả nhà sống bằng khoảng 16,8 triệu đồng mỗi tháng — gồm tiền thuê nhà, ăn uống, xăng xe, học phí cho con, thuốc men và mọi thứ khác. Đây là mức kỷ luật mà rất ít gia đình ở đô thị giữ được liên tục trong bốn mươi năm không đứt một tháng nào.

Cái bẫy "cứ tiết kiệm rồi sẽ mua được"

Đây là lý do cái bẫy "cứ tiết kiệm rồi sẽ mua được" nguy hiểm. Nó biến một vấn đề cấu trúc thành lỗi cá nhân. Người trẻ bị nói là tiêu hoang, không chịu cố gắng, không biết tích lũy. Nhưng nhiều khi họ đã cố hết mức trong một bài toán mà mẫu số và tử số chạy ngược chiều nhau: lương tăng từng bước, giá nhà nhảy từng bậc.

Chỗ khác biệt nằm ở cách hai con số ấy lớn lên. Lương thường tăng theo bậc thang: mỗi năm một nấc nhỏ, gắn với thâm niên hoặc chức danh. Giá nhà thì tăng theo kiểu khác — nó phản ứng với dòng vốn, với quy hoạch hạ tầng, với kỳ vọng của người mua để đầu tư. Một tuyến đường mới được công bố có thể làm giá một khu vực đổi mặt bằng chỉ trong vài tháng, trong khi người đi làm ở đó vẫn nhận đúng bảng lương cũ.

Khi hai đại lượng lớn lên theo hai cơ chế khác nhau như vậy, việc "cố gắng hơn nữa" không giải quyết được vấn đề. Nó chỉ chuyển trách nhiệm từ chỗ đáng bàn sang vai người ít có khả năng thay đổi nhất.

Vì sao thế hệ trước làm được mà thế hệ này thì khó

Với thế hệ trước, mua nhà thường là một hành trình khó nhưng còn có cửa. Đất ven đô còn rẻ hơn, gia đình đông người góp lực hơn, tốc độ tăng giá chưa tách xa thu nhập đến vậy.

Ba yếu tố ấy đều đã đổi. Đất ven đô hôm nay không còn là vùng đệm giá rẻ, vì hạ tầng kéo tới đâu, giá chạy tới đó. Gia đình đông người thì đang thu nhỏ lại — số con giảm nghĩa là số người góp tiền cho một căn nhà cũng giảm, đúng vào lúc mỗi căn cần nhiều tiền hơn. Và khoảng cách giữa hai đường cong giá nhà với thu nhập thì rộng ra thay vì hẹp lại.

Với nhiều người trẻ hôm nay, "mua nhà" không còn là mục tiêu tài chính bình thường. Nó là dự án kéo dài nửa đời người, thường phải đi kèm vay ngân hàng, hỗ trợ gia đình hai bên hoặc chấp nhận ra rất xa trung tâm.

Mỗi lối thoát ấy đều có giá của nó. Vay ngân hàng đổi thời gian tích lũy lấy lãi suất và rủi ro khi thu nhập gián đoạn. Nhờ gia đình hai bên nghĩa là dùng khoản dưỡng già của cha mẹ. Còn ra xa trung tâm là trả bằng thời gian đi lại — hai tiếng mỗi ngày trên đường, nhân với hai người, nhân với hai mươi năm.

Những điều nhiều người kể sai

• "Cứ tiết kiệm rồi sẽ mua được." Trong phép tính giả định ở trên, tiết kiệm 30% thu nhập vẫn cần gần 49 năm cho một căn 4,2 tỷ, và 40% vẫn cần hơn 36 năm. Khi khoảng cách lớn tới mức ấy, vấn đề nằm ở tỷ lệ giữa giá nhà và thu nhập, không nằm ở ý chí của người tiết kiệm.
• "Người trẻ tiêu hoang nên mới không mua nổi nhà." Cắt hết chi tiêu về không, hộ 24 triệu/tháng vẫn cần khoảng 15 năm cho căn 4,2 tỷ. Nghĩa là ngay cả một người không tiêu một đồng nào cũng không rút ngắn được bài toán xuống mức bình thường.
• "Cứ ra xa trung tâm là mua được." Ra xa thường có căn rẻ hơn, nhưng phải trả bằng thời gian đi lại, chi phí xăng xe, và rủi ro con cái học xa. Đó là đổi tiền lấy giờ sống chứ không phải xóa được khoản chênh.
• "Vay ngân hàng là xong." Vay chỉ dời thời điểm trả tiền chứ không giảm tổng số tiền phải trả. Nó thêm vào bài toán một biến mới là lãi suất, và biến ấy nhạy với những thứ người vay không kiểm soát được, trong khi khoản trả hằng tháng thì cố định.

Nhà không chỉ là tài sản

Điều đáng nói là nhà không chỉ là tài sản. Nhà là điểm neo của hôn nhân, sinh con, trường học, công việc và cảm giác thuộc về một thành phố. Khi nhà ở vượt khỏi tầm với, mọi quyết định khác đều bị đẩy lùi: cưới muộn hơn, sinh con muộn hơn, đổi việc thận trọng hơn, hoặc rời thành phố.

Đây chính là chỗ bài toán nhà ở nối sang bài toán dân số. Khi cưới muộn và sinh muộn trở thành lựa chọn hợp lý của từng gia đình, mức sinh chung của cả nước đi xuống — và hai ba chục năm sau, chính lớp người ít ỏi đó phải gánh an sinh cho một xã hội đã già. Giá một mét vuông hôm nay có mặt trong bảng lương hưu của mấy chục năm sau.

Nó cũng đổi cả cách người ta chọn nghề. Người phải trả góp mỗi tháng sẽ nghĩ rất lâu trước khi đổi việc hay tự mở một cái gì đó. Khoản vay mua nhà, một cách âm thầm, khóa người lao động vào chỗ an toàn.

Phép chia lạnh lùng giữa giá nhà và thu nhập

Vậy bao nhiêu năm lương mới mua nổi một căn nhà? Câu trả lời thật không nằm ở khẩu hiệu tiết kiệm. Nó nằm ở phép chia giữa giá nhà và thu nhập. Và phép chia ấy đang nói một điều khá lạnh: với nhiều gia đình trẻ, căn nhà không còn là phần thưởng của chăm chỉ, mà là một cuộc leo núi tài chính ngày càng dốc.

Điều duy nhất mỗi người có thể làm ngay là tự chạy lại phép chia bằng số của chính mình: lấy giá căn nhà mình thật sự muốn, chia cho khoản để dành được mỗi năm. Con số hiện ra sẽ nói thẳng hơn mọi lời khuyên — nó cho biết mục tiêu đang nằm trong tầm với, hay đang cần một cách nhìn khác về chỗ ở.